Property manager: focus sul contratto

Sempre più spesso si parla di Property manager come di un professionista a 360 gradi che  gestisce  gli immobili per conto dei proprietari, si occupa delle locazioni, degli inquilini e della manutenzione degli immobili.

Preliminarmente è bene chiarire che il Property manager o gestore di proprietà lavora grazie ad un contratto di mandato conferito dal proprietario dell’immobile.

Nello specifico, si perfeziona un contratto di mandato con rappresentanza, disciplinato ai sensi dell’ art. 1704 c.c.,  in base al quale il Property manager si impegna a compiere, in nome del proprietario, varie attività legate alla gestione delle locazioni immobiliari.

Approfondiamo alcune delle clausole di maggior rilievo.

1) Oggetto del mandato

Questo articolo riassume tutte le attività ed i servizi che il Property manager deve compiere per il mandante.

La chiarezza è indispensabile per non rendere sin dall’inizio il contratto difficile da comprendere e oggetto di future contestazioni.

Sono due le principali attività del Property manager:

– la promozione dell’immobile sui portali on-line.

Questa attività viene svolta dal Property manager con la pubblicazione del materiale fotografico e documentale (piantina catastale – visure-  A.P.E.), forniti dal proprietario dell’immobile oppure realizzati con servizi fotografici o con allestimenti di home staging.

– la gestione  e conclusione dei contratti  con i diversi inquilini.

Quest’attività è sicuramente il cuore del lavoro del Property manager, che dovrà seguire l’ospite nella fase iniziale (check-in), nella fase intermedia della locazione (in caso di vizi o problemi legati all’immobile) e nella fase finale (check-out).

2) Locazioni di breve durata

Spesso viene inserita nel contratto di mandato una specifica relativa alla durata della locazione.

Con locazione di breve durata si intende una durata inferiore ai 30 giorni, più in generale si parla di locazioni brevi.

Di soluto, per le proprietà site in località turistiche, la durata varia da un minimo di 2 a un massimo di 7 giorni.

In questo caso, il Property manager ha l’incarico di  incassare direttamente dagli ospiti i canoni giornalieri scaturenti dalla locazione. Tali somme verranno, poi, versate al proprietario dell’immobile.

Medesimo onere per il deposito cauzionale, che dovrà essere restituito dal Property manager agli inquilini al termine della locazione, in assenza di danni.

3) Locazioni di media durata

Diversamente, quando la locazione supera i 30 giorni, deve essere posta particolare attenzione nella redazione delle clausole contrattuali che prevedono la modalità di pagamento.

Infatti è previsto un duplice pagamento in capo all’ospite che dovrà versare il canone di locazione,  direttamente al proprietario dell’immobile, ed il compenso del Property manager, a lui direttamente.

Da ultimo, è frequente che in caso di locazione di media durata il proprietario richieda l’inserimento di una clausola vessatoria che limita il compenso del Property manager in caso di mancata conclusione della locazione,

           In conclusione, alla luce della complessità degli accordi che legano il Property manager al proprietario ed ai singoli inquilini è consigliabile affidarsi ad un avvocato esperto per la stesura dei vari contratti.

                                                                                Avv. Rosamaria Interdonato