La legge n. 392/1978 e la legge n. 31/1998  disciplinano i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo.

La locazione è quel contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere l’immobile all’altra (conduttore) per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta.

Elementi da inserire nel contratto e suggerimenti:

  1. Oggetto del contratto: descrizione dell’immobile (es. mq-vani-dati catastali-se ammobiliato o meno). Inserire anche la certificazione energetica.
  2. Durata del contratto: è di 4 anni, alla scadenza viene rinnovato di altri 4 anni.
  3. Canone di locazione: è convenuto dalle parti,  può anche variare di anno in anno.  E’ bene inserire la modalità di pagamento (es.bonifico-assegno-RID) ed il termine di pagamento.
  4. Aggiornamento ISTAT: ogni anno il canone annuale è soggetto a rivalutazione ISTAT nella misura del 75%. Il locatore deve comunicare annualmente con raccomandata A/R le variazioni di tale importo al conduttore.
  5. Oneri accessori: oltre al pagamento del canone, possono essere previste altre spese (es. spese condominiali,  luce- acqua- gas).  E’ bene indicare per ogni singola spesa le modalità ed i termini di pagamento. Ricordarsi di fornire i recapiti dell’amministratore condominiale e la copia del regolamento condominiale. E’ consigliabile che le utenze siano intestate al conduttore.
  6. Recesso del conduttore:  il conduttore può recedere dal contratto dalla seconda scadenza contrattuale (dopo i primi 4 anni) dandone comunicazione scritta con raccomandata A/R al locatore almeno 6 mesi prima. Il conduttore può recedere dal contratto prima di tale termine solo in caso di gravi motivi (es. necessità di cambio residenza per motivi familiari).
  7. Inadempimento del conduttore: quando il conduttore non paga nei tempi e nei modi previsti dal contratto, diventa automaticamente inadempiente.  Il locatore ha quindi diritto a metterlo in mora con comunicazione scritta ed a richiedere anche la risoluzione del contratto ex. art. 1455 c.c.
  8. Cauzione: è una somma di denaro che viene versata dal conduttore a garanzia dell’esatto adempimento del contratto. Di solito pari a 2/3 mensilità. L’importo verrà restituito dal locatore alla scadenza del contratto, qualora non vi siano danni all’immobile;
  9. Divieto di sublocazione: è fatto divieto al conduttore di locare a sua volta l’immobile ad altri soggetti. E’  bene inserire sempre questo articolo a tutela del conduttore.
  10. Spese di registrazione: il contratto dovrà essere registrato per Legge e le spese per la registrazione sono a carico delle parti  al 50%. Si suggerisce al locatore di provvedere personalmente alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, dando poi una copia del contratto registrato al conduttore e facendo rifondere la metà dell’importo.
  11. Foro competente: qualora si debba procedere con un’azione giudiziaria (es. sfratto per morosità- risarcimento per danni all’immobile) si deve indicare il Foro di competenza che è la città dove si trova il bene locato.

Questi sono alcuni degli elementi che devono essere indicati nel contratto di locazione.

E’ sempre bene chiedere un parere al proprio avvocato per la redazione di un contratto ad hoc: sarà perfetto per le vostre esigenze  e vi eviterà future controversie.

Vi invito a leggere anche l’approfondimento sul contratto di locazione ad uso diverso dall’ abitativo.

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